Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản (phần II)

3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới:

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy, chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo.

Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:

– Họ và tên

– Họ và tên bố, mẹ

– Địa chỉ thường trú

– Loại và số CMT hay hộ chiếu

– Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú

– Địa chỉ liên lạc

– Số điện thoại bàn và di động

Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

– Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

– Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm.

Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất đưa các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thỏa thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lý nhất là lập Biên bản thỏa thuận.

Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau:

– Miêu tả đối tượng của hợp đồng

– Xác định các bên liên quan

– Xác định địa điểm viết biên bản

– Giá cả BĐS

– Lượng tiền đặt cọc

– Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm

– Thời hạn ký hợp đồng công chứng

– Thời hạn giao BĐS

– Hình thức và thời hạn giao tiền

– Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)

Những điều thỏa thuận và chữ ký các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy nhiên, Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ “Tín” của các bên.

4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS:

Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm 3 giai đoạn:

a/ Ký kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS để bán.

b/ Ký kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/-80%).

c/ Giao nhận BĐS: những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận.

Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới:

– Tìm kiếm thông tin:

+ Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê

+ Xem xét BĐS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ

+ Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng kỹ thuật của BĐS

+ Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS

+ Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán

+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua BĐS.

– Xử lý thông tin:

+ Xác định giá cả BĐS bán

+ Tập trung ghi chép, miêu tả về BĐS bán, chú ý đến những tính chất đặc biệt khác với những BĐS khác

+ Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS

+ Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua

+ Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ

+ Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các BĐS đã giới thiệu

+ Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ.

– Giao dịch với khách hàng cho việc ký kết hợp đồng:

+ Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới- ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới

+ Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán

+ Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu- Ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới

+ Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia

+ Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này

+ Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng

+ Tham gia thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm

+ Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ

+ Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả

+ Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ

– Kết thúc thương vụ:

+ Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS

+ Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới

+ Giải quyết các vấn đề sau thương vụ.

Nguồn:  Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s